Thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long – Xây mô hình từ phân khúc thị trường đến quản lý dòng vốn

Thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long cần được xây dựng dựa trên phân khúc mục tiêu, quy mô vốn và định hướng thị trường cụ thể. Khi mô hình hoạt động được làm rõ, doanh nghiệp sẽ dễ chuẩn bị hồ sơ và kế hoạch triển khai hơn.

Thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long – đừng bắt đầu từ hồ sơ, hãy bắt đầu từ mô hình kinh doanh

Công ty dự kiến mua bán bất động sản hay trực tiếp phát triển dự án?

Hai doanh nghiệp cùng đăng ký ngành kinh doanh bất động sản nhưng có thể có cấu trúc pháp lý hoàn toàn khác nhau. Một doanh nghiệp mua bất động sản đã có đầy đủ pháp lý rồi bán hoặc cho thuê lại chủ yếu phải kiểm soát điều kiện của tài sản và giao dịch. Trong khi đó, doanh nghiệp trực tiếp phát triển dự án phải chuẩn bị cả một chuỗi thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Vì vậy, trước khi thành lập công ty bất động sản tại Hạ Long, cần xác định rõ doanh thu tương lai sẽ đến từ đâu: bán nhà do doanh nghiệp đầu tư xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng, cho thuê bất động sản, mua tài sản để bán lại hay triển khai toàn bộ một dự án bất động sản.

Kinh doanh nhà, công trình xây dựng khác gì kinh doanh quyền sử dụng đất?

Nhà ở và công trình xây dựng là tài sản gắn với đất. Khi giao dịch loại tài sản này, doanh nghiệp phải kiểm tra đồng thời quyền đối với đất, quyền sở hữu công trình, tình trạng tranh chấp, kê biên, hạn chế giao dịch và các điều kiện đưa công trình vào kinh doanh.

Trong khi đó, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, việc hoàn thành hạ tầng, nghĩa vụ tài chính và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản. Vì thế, không thể sử dụng một checklist pháp lý chung cho tất cả các loại sản phẩm.

Cho thuê, cho thuê mua bất động sản có cùng điều kiện với bán bất động sản không?

Không hoàn toàn giống nhau. Bán, cho thuê và cho thuê mua là các phương thức khai thác bất động sản khác nhau và có những quy định riêng về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Đặc biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải phân biệt rõ mình đang bán, cho thuê hay cho thuê mua. Phương án tài chính, thời điểm thu tiền và hồ sơ cần hoàn thành trước giao dịch có thể thay đổi theo từng hình thức.

Vì sao xác định sai mô hình ngay từ đầu có thể kéo theo sai ngành nghề, vốn và thủ tục dự án?

Sai mô hình có thể khiến doanh nghiệp đăng ký thiếu ngành nghề, lựa chọn sai loại hình pháp nhân hoặc xây dựng mức vốn không phù hợp với dự án dự kiến triển khai.

Nghiêm trọng hơn, doanh nghiệp có thể đã ký hợp đồng thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc huy động vốn nhưng sau đó mới phát hiện khu đất không phù hợp quy hoạch hoặc chưa đủ điều kiện triển khai sản phẩm dự kiến.

Bản đồ các hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có thể triển khai tại Hạ Long

Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua

Đây là mô hình doanh nghiệp trực tiếp đóng vai trò nhà đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án. Công ty bỏ vốn hình thành sản phẩm như nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ hoặc các loại công trình được phép kinh doanh rồi khai thác thông qua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.

Mô hình này có lớp pháp lý dày nhất bởi doanh nghiệp không chỉ thực hiện hoạt động kinh doanh mà còn phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và từng loại công trình cụ thể.

Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua

Doanh nghiệp không nhất thiết phải trực tiếp xây dựng bất động sản. Một công ty có thể mua nhà hoặc công trình đã hình thành hợp pháp rồi bán lại, cho thuê hoặc khai thác theo phương án kinh doanh của mình.

Điểm quan trọng là trước khi mua, doanh nghiệp phải thực hiện thẩm định pháp lý tài sản. Giá mua hấp dẫn không thể bù lại rủi ro nếu tài sản đang tranh chấp, bị kê biên, thế chấp nhưng chưa được giải chấp đúng trình tự hoặc tồn tại sai phạm xây dựng.

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Một số mô hình kinh doanh tập trung vào quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng trong dự án bất động sản. Tuy nhiên phạm vi được chuyển nhượng, cho thuê hoặc tiếp tục khai thác phải được kiểm tra theo loại đất, hồ sơ dự án và quy định đất đai.

Doanh nghiệp không nên hiểu rằng cứ có quyền sử dụng đất là có thể tự do phân lô, chuyển nhượng hoặc xây dựng sản phẩm bất động sản theo ý muốn.

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại có được xem là kinh doanh bất động sản?

Luật Kinh doanh bất động sản xác định hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua cho thuê, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và các hoạt động bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, mô hình thuê một tòa nhà, mặt bằng hoặc công trình sau đó tổ chức khai thác cho thuê lại cũng cần được thiết kế đúng từ hợp đồng thuê ban đầu, quyền cho thuê lại, công năng công trình đến ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp.

Thành lập công ty bất động sản có đồng nghĩa được triển khai dự án ngay không?

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mới chỉ xác lập tư cách pháp lý của công ty

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp xác lập sự tồn tại pháp lý của công ty và ghi nhận những thông tin cơ bản như tên, địa chỉ, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật.

Nó không phải là quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hay văn bản xác nhận sản phẩm đủ điều kiện mở bán. Vì vậy doanh nghiệp vừa được thành lập chưa đồng nghĩa đã có quyền triển khai một dự án bất động sản cụ thể.

Dự án bất động sản còn phải đi qua hệ thống pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng và nhà ở

Một dự án có thể đồng thời chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định về môi trường, phòng cháy chữa cháy hoặc pháp luật chuyên ngành khác.

Doanh nghiệp cần xây dựng “bản đồ thủ tục dự án” riêng thay vì chỉ xây dựng checklist thành lập công ty.

Khi nào doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư?

Không phải mọi giao dịch bất động sản đều phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Nghĩa vụ này phụ thuộc loại dự án, quy mô, đất đai, lĩnh vực và thẩm quyền được quy định trong pháp luật đầu tư.

Đối với dự án thuộc trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp cần hoàn thiện bước này theo đúng thẩm quyền trước khi chuyển sang những giai đoạn tiếp theo của dự án. Luật Đầu tư 2020 là một trong những văn bản nền tảng điều chỉnh trình tự này.

Khi nào phải thực hiện thủ tục lựa chọn hoặc công nhận nhà đầu tư?

Không phải cứ sở hữu một công ty bất động sản là doanh nghiệp nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư của mọi khu đất mình quan tâm.

Tùy trường hợp, nhà đầu tư có thể phải trải qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất hoặc những cơ chế xác lập nhà đầu tư, chủ đầu tư khác. Nghị định 115/2024/NĐ-CP hiện quy định chi tiết một số nội dung về lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất.

Điều kiện cốt lõi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng

Doanh nghiệp phải có ngành, nghề kinh doanh bất động sản phù hợp

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản về nguyên tắc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ những trường hợp luật quy định ngoại lệ.

Điều này cho thấy đăng ký ngành nghề là điều kiện cơ bản nhưng chưa phải điều kiện duy nhất để doanh nghiệp có thể thực hiện một dự án hoặc đưa sản phẩm ra thị trường.

Trường hợp nào pháp luật yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản?

Nguyên tắc chung là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải tổ chức hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã theo quy định.

Luật vẫn có ngoại lệ đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và một số trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng tài sản không nhằm mục đích kinh doanh. Nhưng đối với mô hình thành lập công ty để đầu tư dự án tại Hạ Long, việc tổ chức pháp nhân gần như là điểm khởi đầu bắt buộc.

Điều kiện về tình trạng hoạt động và các trường hợp bị cấm, đình chỉ kinh doanh

Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp không được đang trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc đình chỉ theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều kiện này đặc biệt cần được kiểm tra trong trường hợp mua lại công ty dự án, nhận chuyển nhượng doanh nghiệp đang sở hữu dự án hoặc tái cấu trúc một pháp nhân bất động sản đã hoạt động nhiều năm.

Yêu cầu kiểm soát tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu

Doanh nghiệp bất động sản phải kiểm soát cấu trúc nợ, chứ không thể chỉ dựa vào vốn vay để thực hiện dự án.

Theo Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng và dư nợ trái phiếu dùng thực hiện dự án không quá 4 lần vốn chủ sở hữu đối với dự án dưới 20 ha và không quá 5,67 lần đối với dự án từ 20 ha trở lên. Đồng thời, tổng dư nợ vay, dư nợ trái phiếu và phần vốn chủ sở hữu phải có đối với mỗi dự án không được vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án.

Vốn điều lệ và vốn chủ sở hữu – hai khái niệm không nên đánh đồng khi mở công ty bất động sản

Thành lập công ty kinh doanh bất động sản có bắt buộc một mức vốn điều lệ cố định không?

Pháp luật hiện hành không còn đặt ra một mức “vốn pháp định chung” kiểu doanh nghiệp bất động sản nào cũng phải đăng ký tối thiểu cùng một con số khi thành lập.

Do đó, câu hỏi quan trọng không phải chỉ là “vốn điều lệ tối thiểu bao nhiêu”, mà là doanh nghiệp dự kiến làm dự án gì, tổng vốn đầu tư bao nhiêu và năng lực vốn chủ sở hữu thực tế có đáp ứng yêu cầu của dự án hay không.

Vốn điều lệ doanh nghiệp đăng ký ban đầu nên xác định dựa trên yếu tố nào?

Vốn điều lệ nên được xác định dựa trên quy mô kinh doanh, cơ cấu cổ đông hoặc thành viên, khả năng góp vốn thực tế, kế hoạch đầu tư và nghĩa vụ tài chính dự kiến.

Không nên đăng ký vốn quá thấp nếu doanh nghiệp sắp tham gia dự án lớn. Ngược lại, cũng không nên đăng ký một con số quá cao chỉ nhằm tạo hình ảnh về năng lực tài chính nếu các thành viên không thực sự có khả năng góp đủ theo quy định.

Vốn chủ sở hữu được xem xét như thế nào khi doanh nghiệp trực tiếp thực hiện dự án?

Vốn chủ sở hữu là chỉ tiêu tài chính được xác định theo quy định chuyên ngành, không đơn thuần là con số vốn điều lệ ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định việc xác định vốn chủ sở hữu có thể căn cứ vào báo cáo tài chính hoặc khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán theo từng trường hợp.

Vì sao đăng ký vốn điều lệ lớn nhưng không chứng minh được năng lực tài chính vẫn có thể gặp khó khi làm dự án?

Một công ty có thể đăng ký vốn điều lệ hàng trăm tỷ đồng nhưng khi tham gia thủ tục lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải chứng minh nguồn lực tài chính bằng hồ sơ phù hợp.

Cơ quan có thẩm quyền và đối tác tài chính thường quan tâm đến vốn chủ sở hữu thực tế, báo cáo tài chính, dòng tiền, khả năng huy động vốn và các khoản nghĩa vụ tài chính hiện hữu chứ không chỉ nhìn vào con số đăng ký trên giấy phép doanh nghiệp.

“Ngưỡng vốn” quan trọng nhất nằm ở quy mô dự án bất động sản

Dự án sử dụng đất dưới 20 ha phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu như thế nào?

Điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án.

Ví dụ, nếu tổng vốn đầu tư của dự án là 500 tỷ đồng và thuộc ngưỡng này, phần vốn chủ sở hữu cần bảo đảm theo tỷ lệ luật định về nguyên tắc không thấp hơn 100 tỷ đồng.

Dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên áp dụng tỷ lệ vốn chủ sở hữu ra sao?

Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng vốn đầu tư.

Tỷ lệ phần trăm thấp hơn không có nghĩa doanh nghiệp cần ít vốn hơn về số tuyệt đối, bởi các dự án từ 20 ha trở lên thường có tổng vốn đầu tư rất lớn.

Doanh nghiệp cùng lúc triển khai nhiều dự án phải phân bổ vốn chủ sở hữu thế nào?

Nếu cùng lúc thực hiện nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp phải có đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ và bảo đảm tỷ lệ theo quy định cho từng dự án.

Do đó, một khoản vốn chủ sở hữu không nên được “tính lặp lại” để chứng minh năng lực cho nhiều dự án nếu việc phân bổ đó khiến doanh nghiệp không còn đáp ứng tỷ lệ của từng dự án. Quy định này được thể hiện trực tiếp tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Hồ sơ nào thường được sử dụng để chứng minh năng lực vốn của nhà đầu tư?

Tùy thủ tục, doanh nghiệp có thể phải sử dụng báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán, tài liệu xác nhận vốn chủ sở hữu, cam kết hỗ trợ tài chính, tài liệu của tổ chức tín dụng hoặc các chứng cứ hợp pháp khác về nguồn vốn.

Với doanh nghiệp dự án mới thành lập, cần thiết kế cơ cấu góp vốn và nguồn hỗ trợ tài chính ngay từ đầu để tránh tình trạng pháp nhân đã có nhưng không đủ hồ sơ chứng minh năng lực tài chính.

Chọn loại hình doanh nghiệp nào phù hợp với một công ty bất động sản tại Hạ Long?

Công ty TNHH một thành viên phù hợp khi dự án có một chủ đầu tư chính

Công ty TNHH một thành viên phù hợp khi toàn bộ vốn thuộc một cá nhân hoặc một tổ chức. Cơ cấu quản trị tương đối tập trung và thuận lợi khi nhà đầu tư muốn kiểm soát toàn bộ pháp nhân dự án.

Mô hình này cũng thường được sử dụng trong cấu trúc công ty mẹ – công ty dự án, trong đó một pháp nhân mẹ sở hữu toàn bộ công ty triển khai một dự án cụ thể.

Công ty TNHH hai thành viên trở lên phù hợp với nhóm nhà đầu tư cùng góp vốn

Nếu dự án được triển khai bởi một nhóm nhỏ nhà đầu tư và các bên muốn kiểm soát chặt tỷ lệ vốn, quyền biểu quyết, chuyển nhượng phần vốn góp thì mô hình TNHH hai thành viên trở lên có thể phù hợp.

Ngay từ điều lệ nên quy định rõ cơ chế tăng vốn, chuyển nhượng vốn, xử lý trường hợp thành viên không góp đủ vốn và cách quyết định những giao dịch lớn liên quan đến dự án.

Công ty cổ phần có lợi thế gì khi dự kiến huy động nhiều nguồn vốn?

Công ty cổ phần phù hợp với mô hình có nhiều nhà đầu tư và nhu cầu thay đổi cơ cấu cổ đông theo từng giai đoạn.

Tuy nhiên huy động vốn bằng cổ phần khác hoàn toàn với huy động tiền từ người mua sản phẩm bất động sản. Doanh nghiệp phải tách bạch vốn ở cấp công ty với khoản tiền được phép thu từ khách hàng của dự án.

Nên tách công ty dự án và công ty mẹ trong trường hợp nào?

Cấu trúc công ty dự án thường được cân nhắc khi doanh nghiệp phát triển nhiều dự án và muốn tách riêng tài sản, nghĩa vụ, nguồn vốn và rủi ro của từng dự án.

Tuy nhiên việc tách pháp nhân không làm giảm các yêu cầu về vốn chủ sở hữu, đất đai hoặc năng lực đầu tư. Mỗi công ty dự án vẫn phải đáp ứng điều kiện tương ứng với dự án mình trực tiếp thực hiện.

Đăng ký ngành nghề bất động sản thế nào để không khóa mất phương án kinh doanh sau này?

Ngành kinh doanh bất động sản nên đăng ký theo phạm vi nào?

Doanh nghiệp dự kiến trực tiếp đầu tư, mua bán, cho thuê hoặc khai thác bất động sản nên đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản phù hợp với hoạt động thực tế.

Khi xây dựng hồ sơ, nên xem cả mô hình hiện tại và kế hoạch 2–3 năm tiếp theo để hạn chế phải bổ sung ngành nghề liên tục.

Có nên đăng ký thêm xây dựng, quản lý bất động sản và tư vấn liên quan?

Nếu doanh nghiệp dự kiến trực tiếp thi công, quản lý tài sản, tư vấn hoặc cung cấp thêm dịch vụ liên quan thì có thể cân nhắc đăng ký thêm ngành nghề tương ứng.

Tuy nhiên đăng ký ngành nghề không thay thế điều kiện chuyên môn. Những hoạt động thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện vẫn phải đáp ứng giấy phép, chứng chỉ hoặc điều kiện nhân sự riêng trước khi cung cấp dịch vụ.

Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản không phải là một nhóm điều kiện

Luật phân biệt hoạt động kinh doanh bất động sản với kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nhóm dịch vụ bao gồm sàn giao dịch bất động sản, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.

Vì vậy công ty trực tiếp đầu tư dự án và công ty môi giới bán sản phẩm cho chủ đầu tư không nên áp dụng cùng một checklist pháp lý.

Đăng ký ngành nghề rộng có đồng nghĩa được phép thực hiện mọi hoạt động bất động sản không?

Không. Ngành nghề trong hồ sơ doanh nghiệp chỉ xác định phạm vi hoạt động mà doanh nghiệp đăng ký.

Việc một dự án hoặc một tài sản cụ thể có được đưa vào kinh doanh hay không còn phụ thuộc các điều kiện của chính dự án, khu đất, công trình và hình thức giao dịch.

Kinh doanh bất động sản có sẵn – trước khi bán phải kiểm tra “tình trạng pháp lý” của tài sản

Bất động sản có sẵn phải đáp ứng điều kiện nào trước khi đưa vào kinh doanh?

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hệ thống điều kiện đối với nhà ở và công trình xây dựng có sẵn trước khi đưa vào kinh doanh.

Doanh nghiệp không nên chỉ kiểm tra việc công trình đã tồn tại trên thực địa mà phải kiểm tra quyền sở hữu, đất đai, tình trạng tranh chấp, kê biên và các hạn chế giao dịch khác.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đóng vai trò gì?

Giấy chứng nhận là một trong những tài liệu pháp lý nền tảng để xác lập quyền đối với đất và tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp giao dịch bất động sản có sẵn.

Tuy nhiên doanh nghiệp cũng cần đối chiếu giấy chứng nhận với hiện trạng công trình, hồ sơ hoàn công, mục đích sử dụng đất và thông tin quy hoạch thay vì chỉ kiểm tra tên người đứng trên giấy.

Bất động sản đang tranh chấp, kê biên hoặc bị hạn chế giao dịch xử lý thế nào?

Điều 14 đặt ra điều kiện về tình trạng tranh chấp và các giới hạn pháp lý của tài sản. Ví dụ, nhà ở hoặc công trình đang có tranh chấp được cơ quan có thẩm quyền thụ lý chưa thể được xem như một tài sản giao dịch bình thường.

Khi thẩm định một tài sản tại Hạ Long, nên rà soát đồng thời hồ sơ đất, hồ sơ công trình, thông tin thế chấp, tranh chấp và nghĩa vụ tài chính.

Vì sao doanh nghiệp cần lập hồ sơ pháp lý riêng cho từng tài sản trước khi ký hợp đồng?

Hai căn nhà nằm cạnh nhau có thể có tình trạng pháp lý hoàn toàn khác nhau. Một tài sản có thể đã được cấp giấy chứng nhận đầy đủ trong khi tài sản còn lại có phần xây dựng sai phép hoặc đang thế chấp.

Vì vậy doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp nên lập một “legal file” cho từng tài sản trước khi quyết định mua, bán hoặc nhận tài sản vào danh mục kinh doanh.

Bất động sản hình thành trong tương lai – vùng rủi ro pháp lý lớn nhất của doanh nghiệp dự án

Khi nào nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh?

Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định một hệ thống điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm việc đã được khởi công đúng pháp luật và có hồ sơ đất thuộc những trường hợp luật định.

Doanh nghiệp không nên lấy mốc “đã bán được trên thị trường” làm căn cứ xác định pháp lý. Thời điểm được phép ký kết giao dịch phải được kiểm tra theo hồ sơ dự án.

Điều kiện về đất đai và hồ sơ xây dựng cần hoàn tất đến đâu?

Dự án phải có căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích hoặc các giấy chứng nhận theo trường hợp tương ứng.

Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai cũng phải nằm trong dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và phải được triển khai phù hợp nội dung dự án.

Nghĩa vụ công khai thông tin dự án trước khi giao dịch

Pháp luật hiện hành tăng yêu cầu minh bạch thông tin đối với dự án bất động sản.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP yêu cầu doanh nghiệp công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin theo quy định trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; khi thông tin thay đổi, doanh nghiệp phải cập nhật theo thời hạn luật định.

Vì sao thời điểm nhận tiền của khách hàng phải được kiểm soát ngay từ hợp đồng đầu tiên?

Một trong những thay đổi đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là kiểm soát tiền đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua và chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua.

Có đất chưa chắc đã làm được dự án – kiểm tra địa điểm trước khi thành lập công ty dự án tại Hạ Long

Đất dự kiến triển khai dự án có phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không?

Đây nên là một trong những nội dung kiểm tra đầu tiên.

Một khu đất có vị trí thương mại tốt nhưng nếu không phù hợp quy hoạch hoặc chưa có cơ sở pháp lý để chuyển sang mục đích sử dụng cần thiết thì phương án phát triển dự án có thể phải điều chỉnh đáng kể.

Mục đích sử dụng đất hiện tại có phù hợp loại hình dự án dự kiến không?

Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất và các loại đất khác có chế độ sử dụng khác nhau.

Doanh nghiệp muốn phát triển khu nhà ở, căn hộ, công trình thương mại hoặc dự án nghỉ dưỡng cần đối chiếu mục đích sử dụng đất thực tế với mục tiêu đầu tư trước khi quyết định mua hoặc thuê khu đất.

Đất thuê, đất nhận chuyển nhượng và đất được Nhà nước giao tạo ra các đường thủ tục khác nhau thế nào?

Nguồn gốc hình thành quỹ đất có thể quyết định đáng kể cấu trúc pháp lý dự án.

Một dự án hình thành thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khác dự án mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp; dự án sử dụng đất thuê cũng có thể khác dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Vì sao nên kiểm tra pháp lý khu đất trước khi đặt cọc hoặc thành lập pháp nhân dự án?

Nếu lập công ty trước nhưng khu đất sau đó không thể triển khai mô hình dự kiến, doanh nghiệp sẽ phải thay đổi kế hoạch đầu tư, ngành nghề, vốn và thậm chí toàn bộ cấu trúc pháp nhân.

Bởi vậy, trong những giao dịch có giá trị lớn, việc rà soát pháp lý khu đất nên được tiến hành trước hoặc song song với việc thiết kế công ty dự án.

Từ một khu đất đến một dự án bất động sản – doanh nghiệp phải đi qua những “cửa pháp lý” nào?

Cửa đầu tiên – quyền tiếp cận và sử dụng đất

Doanh nghiệp phải xác định mình tiếp cận khu đất bằng cơ chế nào và có quyền gì đối với khu đất đó.

Đây là tầng pháp lý nền móng vì nếu quyền sử dụng đất không được xác lập phù hợp thì các bước quy hoạch, xây dựng và kinh doanh phía sau rất khó triển khai ổn định.

Cửa thứ hai – thủ tục đầu tư và xác lập tư cách nhà đầu tư

Doanh nghiệp phải kiểm tra dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hay không và nhà đầu tư được xác lập theo cơ chế nào.

Trong trường hợp phải đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cần chuẩn bị năng lực tài chính và hồ sơ ngay từ giai đoạn ban đầu.

Cửa thứ ba – quy hoạch, xây dựng, môi trường và các thủ tục chuyên ngành

Sau khi hình thành cơ sở pháp lý về đầu tư và đất đai, dự án tiếp tục đi qua quy hoạch, thiết kế, xây dựng, môi trường và các thủ tục liên quan.

Thứ tự cụ thể không hoàn toàn giống nhau ở mọi dự án nên cần xây dựng sơ đồ thủ tục riêng dựa trên quy mô, loại công trình và vị trí dự án.

Cửa thứ tư – đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh

Đây là giai đoạn doanh nghiệp chuyển từ “phát triển dự án” sang “bán sản phẩm”.

Nhà ở hoặc công trình có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng đều có hệ thống điều kiện riêng. Không nên mở bán chỉ dựa trên việc dự án đã được truyền thông hoặc đã thi công trên thực địa.

Đừng huy động vốn trước khi xác định doanh nghiệp đang được phép huy động bằng cách nào

Vốn góp của thành viên, cổ đông khác gì vốn huy động cho dự án?

Vốn góp là khoản vốn thành viên hoặc cổ đông góp vào doanh nghiệp và hình thành vốn của pháp nhân.

Trong khi đó, vốn huy động để thực hiện dự án có thể đến từ tín dụng, trái phiếu hoặc những nguồn vốn hợp pháp khác. Mỗi kênh vốn có cơ chế và giới hạn pháp lý riêng.

Vay tín dụng và phát hành trái phiếu tác động thế nào đến cấu trúc vốn doanh nghiệp?

Tín dụng và trái phiếu có thể giúp doanh nghiệp tăng nguồn lực triển khai dự án nhưng đồng thời làm tăng đòn bẩy tài chính.

Nghị định 96/2024/NĐ-CP kiểm soát tỷ lệ dư nợ vay và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu đối với từng dự án. Vì vậy kế hoạch vay vốn nên được tính ngay từ thời điểm thiết kế tổng mức đầu tư.

Nhận tiền đặt cọc của khách hàng trước khi đủ điều kiện kinh doanh có rủi ro gì?

Đối với nhà ở và công trình hình thành trong tương lai, Luật hiện hành quy định rõ thời điểm và giới hạn đặt cọc.

Chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Vì vậy việc sử dụng “phiếu giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc cách gọi khác để thu tiền cần được kiểm soát theo bản chất giao dịch chứ không chỉ theo tên văn bản.

Vì sao hợp đồng hợp tác đầu tư không thể được sử dụng để “đi vòng” điều kiện bán bất động sản?

Tên gọi hợp đồng không làm thay đổi bản chất giao dịch.

Nếu bản chất là doanh nghiệp nhận tiền để cam kết giao một sản phẩm bất động sản cụ thể cho khách hàng thì vẫn phải xem xét các quy định điều chỉnh việc kinh doanh và huy động vốn của dự án. Việc đổi tên thành “hợp tác đầu tư” không tự động loại bỏ các điều kiện pháp luật.

Hồ sơ thành lập công ty bất động sản tại Hạ Long nên chuẩn bị theo hai lớp

Lớp hồ sơ thứ nhất – đăng ký doanh nghiệp và cơ cấu thành viên, cổ đông

Lớp đầu tiên gồm hồ sơ thành lập doanh nghiệp theo loại hình lựa chọn: công ty TNHH một thành viên, công ty TNHH hai thành viên trở lên hoặc công ty cổ phần.

Ngay ở bước này cần thống nhất tên công ty, trụ sở, ngành nghề, vốn điều lệ, tỷ lệ sở hữu và người đại diện theo pháp luật.

Lớp hồ sơ thứ hai – chứng minh năng lực tài chính và nguồn vốn cho dự án

Nếu doanh nghiệp trực tiếp phát triển dự án thì bộ hồ sơ không nên dừng lại ở Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Doanh nghiệp cần chuẩn bị kế hoạch vốn chủ sở hữu, hồ sơ tài chính, nguồn tín dụng dự kiến và phương án huy động vốn phù hợp với tổng vốn đầu tư.

Hồ sơ của người đại diện theo pháp luật cần chuẩn bị những gì?

Người đại diện phải có giấy tờ pháp lý cá nhân và được xác định đúng thông tin trong điều lệ cũng như hồ sơ đăng ký doanh nghiệp.

Đối với công ty có nhiều người đại diện, điều lệ nên phân định rõ chức danh, phạm vi đại diện và cơ chế ký kết giao dịch lớn để hạn chế xung đột sau này.

Khi có tổ chức góp vốn hoặc nhà đầu tư nước ngoài cần bổ sung nhóm giấy tờ nào?

Nếu thành viên hoặc cổ đông là tổ chức, cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý của tổ chức, quyết định góp vốn và tài liệu về người đại diện theo ủy quyền theo trường hợp.

Nếu có nhà đầu tư nước ngoài, cần kiểm tra thêm điều kiện tiếp cận thị trường, thủ tục đầu tư và phạm vi hoạt động bất động sản được phép thực hiện tại Việt Nam trước khi thiết kế cơ cấu sở hữu.

Những lỗi khiến doanh nghiệp bất động sản đã thành lập nhưng dự án vẫn không thể triển khai

Thành lập công ty trước nhưng chưa kiểm tra quy hoạch khu đất

Đây là lỗi thường gặp khi nhà đầu tư xem việc thành lập pháp nhân là bước đầu tiên của mọi dự án.

Trên thực tế, nếu khu đất không phù hợp với mô hình dự án dự kiến thì việc đã có công ty gần như không giải quyết được vấn đề cốt lõi.

Đăng ký vốn lớn nhưng nguồn vốn thực tế không đáp ứng yêu cầu dự án

Một con số vốn điều lệ lớn không thay thế hồ sơ chứng minh vốn chủ sở hữu và năng lực tài chính.

Doanh nghiệp nên xác định trước tổng vốn đầu tư dự kiến và tính tỷ lệ vốn chủ sở hữu tương ứng thay vì đăng ký vốn theo cảm tính.

Nhận chuyển nhượng đất nhưng phương án sử dụng đất không phù hợp pháp luật

Giá đất, vị trí và tiềm năng thương mại chỉ là ba trong nhiều yếu tố cần xem xét.

Doanh nghiệp phải kiểm tra loại đất, thời hạn sử dụng, nguồn gốc, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và quyền phát triển dự án trước khi ký giao dịch.

Ký hợp đồng hoặc nhận tiền khách hàng khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh

Đây là nhóm rủi ro có thể ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ dòng tiền và uy tín dự án.

Luật mới đã quy định rõ hơn về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai và giới hạn đặt cọc 5%. Doanh nghiệp vì thế cần xây dựng quy trình kiểm soát pháp lý trước khi bộ phận kinh doanh được phép nhận tiền khách hàng.

Lộ trình thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long nên đi theo “dự án ngược”

Bước đầu tiên – xác định sản phẩm bất động sản doanh nghiệp muốn kinh doanh

Hãy bắt đầu từ sản phẩm cuối cùng: căn hộ, nhà ở riêng lẻ, công trình thương mại, bất động sản cho thuê hay quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng.

Sản phẩm cuối cùng quyết định những lớp pháp lý doanh nghiệp phải chuẩn bị trước đó.

Bước tiếp theo – kiểm tra đất, quy hoạch, tổng vốn đầu tư và yêu cầu vốn chủ sở hữu

Khi đã xác định sản phẩm, doanh nghiệp mới quay ngược lại kiểm tra khu đất và quy hoạch.

Đồng thời cần lập dự toán sơ bộ tổng vốn đầu tư để xác định yêu cầu vốn chủ sở hữu 20% hoặc 15% và giới hạn đòn bẩy tài chính tương ứng.

Sau đó mới thiết kế loại hình công ty, cơ cấu sở hữu và ngành nghề đăng ký

Khi đã biết dự án cần bao nhiêu vốn và có bao nhiêu nhà đầu tư tham gia, việc lựa chọn công ty TNHH hay công ty cổ phần sẽ có cơ sở hơn.

Cơ cấu sở hữu cũng nên gắn với nghĩa vụ góp vốn và quyền kiểm soát dự án thay vì chỉ chia tỷ lệ theo thỏa thuận ban đầu.

Cuối cùng mới triển khai thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và điều kiện mở bán

Sau khi cấu trúc dự án và pháp nhân đã được thiết kế phù hợp, doanh nghiệp mới triển khai tuần tự các thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và những thủ tục chuyên ngành cần thiết.

Điểm kết thúc của chuỗi thủ tục không phải ngày công ty được cấp đăng ký doanh nghiệp mà là thời điểm sản phẩm đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để được đưa vào kinh doanh.

Dịch vụ thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long của Gia Minh

Rà soát mô hình kinh doanh trước khi đăng ký doanh nghiệp

Gia Minh hỗ trợ khách hàng xác định trước doanh nghiệp dự kiến mua bán bất động sản có sẵn, khai thác cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay trực tiếp phát triển dự án.

Việc phân loại đúng mô hình ngay từ đầu giúp xây dựng bộ hồ sơ thành lập doanh nghiệp gắn với hoạt động kinh doanh thực tế thay vì chỉ đăng ký một pháp nhân chung chung.

Tư vấn vốn điều lệ, tỷ lệ vốn chủ sở hữu và cơ cấu góp vốn phù hợp dự án

Gia Minh hỗ trợ phân biệt vốn điều lệ với vốn chủ sở hữu và tính toán sơ bộ tỷ lệ vốn cần thiết dựa trên tổng vốn đầu tư, quy mô sử dụng đất của dự án.

Đối với dự án dưới 20 ha, cần đặc biệt lưu ý tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu 20%; đối với dự án từ 20 ha trở lên là 15%, đồng thời phải kiểm soát giới hạn dư nợ tín dụng và trái phiếu theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Hỗ trợ hồ sơ thành lập công ty và đăng ký ngành nghề bất động sản

Gia Minh hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ thành lập công ty TNHH hoặc công ty cổ phần, rà soát tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở, người đại diện, vốn điều lệ và cơ cấu thành viên hoặc cổ đông.

Ngành nghề được xây dựng dựa trên hoạt động thực tế của doanh nghiệp, đồng thời rà soát các ngành bổ trợ nếu khách hàng dự kiến triển khai xây dựng, quản lý, tư vấn hoặc các hoạt động liên quan đến bất động sản.

Đồng hành rà soát thủ tục đầu tư, đất đai và điều kiện triển khai dự án tại Hạ Long

Đối với khách hàng dự kiến trực tiếp phát triển dự án, việc thành lập công ty chỉ nên được xem là một phần của kế hoạch pháp lý tổng thể.

Gia Minh có thể hỗ trợ xây dựng checklist từ pháp lý khu đất, quy hoạch, thủ tục đầu tư, năng lực tài chính đến điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, qua đó giúp doanh nghiệp nhận diện sớm những điểm có thể làm dự án bị chậm hoặc phải điều chỉnh.

Thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long vì vậy không nên bắt đầu bằng câu hỏi “cần những giấy tờ gì?”. Câu hỏi nên đặt trước là: doanh nghiệp sẽ kiếm tiền từ loại bất động sản nào, dự án nằm trên khu đất nào, tổng vốn đầu tư bao nhiêu và cần đi qua những cửa pháp lý nào trước khi được bán sản phẩm?

Khi bốn vấn đề này được xác định đúng, việc lựa chọn loại hình công ty, vốn điều lệ, cơ cấu cổ đông, ngành nghề và bộ hồ sơ thành lập doanh nghiệp mới thực sự có cơ sở. Với dự án bất động sản, một pháp nhân được thành lập nhanh chưa chắc tạo ra một dự án đi nhanh; điều quyết định vẫn là chất lượng của cấu trúc pháp lý ngay từ điểm xuất phát.

Thành lập công ty kinh doanh bất động sản tại Hạ Long sẽ hiệu quả khi pháp nhân, dòng vốn và chiến lược thị trường được xây dựng đồng bộ. Một nền tảng rõ giúp doanh nghiệp kiểm soát rủi ro và phát triển hoạt động bền vững hơn.